Les Statuts Loueur en Meublé Professionnel et Non Professionnel



statuts LMP et LMNPAfin de vous éclairer sur les deux statuts juridiques du Loueur en meublé professionnel (LMP) et non professionnel (LMNP) nous avons interrogé Maud Velter, Directrice juridique de Lodgis, spécialisée dans ce domaine. Ses réponses vous aideront à choisir le statut adapté à votre situation. Ce que nous constatons c’est que l’un et l’autre répondent sans conteste à des avantages financiers

L’information devant être concise l’interview a porté sur les trois aspects suivants : Quels sont les avantages et les inconvénients du LMP et du LMNP ? Juridiquement et fiscalement qu’est-ce qui a changé pour ces statuts en 2012 ? Et dernière question, un exemple d'utilisation de LMP et de LMNP.

Quels sont les avantages et les inconvénients du LMP et du LMNP ?


Le statut de LMP, loueur en meublé professionnel présente plusieurs avantages.

Premier avantage : l'imputation des déficits fiscaux sur le revenu global. Le loueur en meublé professionnel peut imputer les déficits dus à la location sur son revenu global. Cependant, l’amortissement du bien immobilier ne peut pas générer de déficit fiscal ni venir creuser celui-ci, mais est reporté sans limitation de durée sur le résultat, une fois celui-ci devenu bénéficiaire.

Deuxième avantage : un régime des plus-values favorable. Elles sont imposées dans le cadre des plus-values professionnelles. Lorsque l'activité est exercée depuis plus de 5 ans, la plus-value est exonérée si les recettes réalisées n'excèdent pas 90 000 €. Une exonération partielle s'appliquera lorsque les recettes n'excèderont pas 126 000 €. Les plus-values réalisées par les loueurs en meublés non professionnels sont soumises au régime des plus-values des particuliers. Pour être exonéré il faut être propriétaire du logement depuis 30 ans.

Troisième avantage : Les locaux d'habitation loués meublés sont susceptibles d'être considérés comme des biens professionnels pour l'assiette de l'ISF. En revanche, pour les loueurs en meublés non professionnels, la valeur du bien doit être prise en compte pour le calcul de l'assiette d'imposition à l'ISF.

Le statut LMNP, loueur meublé non professionnel, est également intéressant car les revenus tirés de la location meublée sont imposés dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux).

Explications. Si les revenus sont inférieurs à 32 600 € par an, le contribuable est soumis de plein droit au régime micro-bic et bénéficie d'un abattement forfaitaire de 50% (alors qu'en location vide, l'abattement n'est que de 30% dans le cadre du régime micro-foncier). Si les revenus sont supérieurs à 32 600 €, ou sur option, le contribuable est soumis au régime réel. Cela lui permet non seulement de déduire toutes ses charges pour leur montant réel et justifié, mais également d'amortir la valeur du logement (ce qui ne sera pas possible dans le cadre de la location vide) et dans le cadre d'un investissement, cela va permettre au contribuable de ne pas payer d'impôt sur les revenus de la location pendant généralement plusieurs années. En effet, le loueur en meublé non professionnel peut imputer son déficit sur des bénéfices tirés de l'activité de location meublée pendant 10 ans.

Le LMNP qui n'est pas inscrit au registre du Commerce et Sociétés n'est pas assujetti aux cotisations sociales.

Juridiquement et fiscalement qu’est-ce qui a changé pour le LMP et pour le LMNP en 2012 ?


Juridiquement, la loi Warsmann du 22 mars 2012 a eu une incidence sur le meublé saisonnier. Depuis le 1er juin 2012, toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme, que celui-ci soit classé ou non au sens du code du tourisme, doit en avoir préalablement fait la déclaration auprès du maire de la commune où est situé le meublé. Depuis le 1er juin 2012 il est désormais possible à nouveau, dans le contrat de location saisonnière, d’insérer une clause interdisant la détention d’animaux domestiques.

Fiscalement, la loi de finances pour 2012 a prorogé le dispositif de réduction d'impôt pour les LMNP jusqu’au 31 décembre 2014 pour les logements faisant partie d’un ensemble immobilier dont un logement au moins a été acquis avant le 1er janvier 2012 et qui ont été, soit, « acquis neufs ou en état futur d’achèvement, avec une demande de permis de construire déposée au plus tard le 31 décembre 2011 » ; ou « achevés depuis au moins quinze ans et qui ont fait l’objet ou font l’objet de travaux » (art. 199 sexvicies).

Par ailleurs, le taux de la réduction d’impôt est réduit à 11% pour les investissements (date d’acquisition ou date de dépôt de la demande de permis de construire, en fonction du type d’investissement) réalisés à compter du 1er janvier 2012.

Pouvez-vous nous donner un exemple d'utilisation de LMP et de LMNP ?


L'utilisation du statut LMP est désormais réservée aux véritables professionnels (condition de la prépondérance des recettes de location par rapport aux revenus d'activité du foyer fiscal). Cela est intéressant par exemple pour une personne qui désire interrompre son activité professionnelle avant l'âge de la retraite et développer une activité de LMP pour continuer à avoir une couverture sociale et ses droits à retraite.

Le statut LMNP est l’alternative intéressante à l'investissement locatif traditionnel. Par exemple, un salarié, qui dispose d'un apport personnel de 70 000 €, peut acquérir, en faisant un emprunt, un studio dans une grande agglomération. Il utilisera les loyers pour rembourser le prêt et, en optant pour le régime réel, ne paiera pas d'impôt sur les recettes de la location meublée pendant environ 10 ans. Le statut LMNP permet de se constituer un patrimoine immobilier en ayant des revenus locatifs non fiscalisés.


Rappel : définition de l'activité de location en meublé
La location en meublé, à titre habituel, par toute personne, de chambres, de maison, ou d’appartements, est une activité commerciale. Elle relève, au regard de l’impôt sur le revenu, de la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux) et non celle des revenus fonciers. Cette activité peut être exercée par une société de personnes (EURL, SARL de Famille non soumise sur option à l'impôt sur les sociétés) ainsi que par les sociétés soumises à l'impôt société (SA, SARL de droit commun, etc.). Le locataire doit bénéficier de meubles et d'agencements répondant à un usage normal d'habitation.



Léa Monti Corrazina, journaliste spécialisée en immobilier - Octobre 2012