Impact de la Loi de Finances 2012 sur l'investissement locatif



Loi de Finances 2012 La loi de finances rectificative pour 2011 et la loi de finances pour 2012 viennent d’être publiées au Journal officiel du 29 décembre 2011. Des modifications sont portées dans les aides fiscales liées à l’investissement locatif dans le neuf et dans l’ancien.






Le dispositif Censi-Bouvard…
Le particulier qui investit dans une résidence de services neuves (étudiants, tourisme, seniors et médicalisée pour les personnes âgées dépendantes) peut, en optant pour le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) bénéficier d'une réduction d'impôt égale à 11 % du montant HT de son achat (contre 18% en 2011), dans la limite d'un plafond d'investissement de 300 000 euros. « Outre la réduction d'impôt, le Censi-Bouvard permet le remboursement de la TVA au taux de 19,6 % », ajoute un gestionnaire de patrimoine. Le dispositif censé prendre fin le 31 décembre 2012 est prolongé au 31 décembre 2014, mais uniquement pour les permis de construire déposés avant le 1er janvier 2012 et les logements achevés depuis au moins quinze ans et ayant fait l'objet de travaux de réhabilitation ou de rénovation lourdes.


Le Loueur Meublé Professionnel…
La défiscalisation LMP (loueur meublé professionnel) est toujours réservé en 2012 aux personnes dégageant plus de 23 000 € de recettes, mais il sera désormais nécessaire que ces recettes dépassent les autres revenus d’activité du foyer fiscal. Les deux conditions, recettes minimum de 23 000 € TTC et recettes supérieur à 50 % des revenus, étaient alternatives avant, elles sont désormais cumulatives pour conserver le statut LMP.


Les plus-values immobilières…
Le régime de la taxation des plus-values immobilières a été modifié par la loi de finances rectificative du 19 septembre 2011. L’abattement pour durée de détention qui était total au terme de 15 ans de possession a été rallongé à 30 ans. Cette mesure sera applicable pour les plus-values réalisées au titre des ventes réalisées à compter du 1er février 2012.

Un élément de souplesse est apporté par la loi de finances puisqu’elle prévoit une exonération de plus-value en cas de vente d’une résidence secondaire par des personnes n’étant pas propriétaires de leur résidence principale. Le bénéfice de cette exonération est limité à une seule vente. Il ne faut pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre années qui précèdent la vente. Par ailleurs, le vendeur doit réutiliser une partie du prix de vente, dans un délai de 24 mois, à l’acquisition ou la construction d’un logement qu’il devra affecter à son habitation principale. L’exonération de taxe sur les plus-values est proportionnelle à la fraction du prix de vente ainsi réemployée.

A noter :
Les plus values (de cession) professionnelles réalisées dans le cadre d'une activité commerciale, industrielle, artisanale ou libérale exercée à titre professionnel en 2012, sont exonérées lorsque :
- Les recettes HT réalisées au cours de l’année civile précédant l'exercice de réalisation de la plus value n'excède pas 90 000 € pour les entreprises industrielles et commerciales de vente ou de fourniture de logement (LMP)
- Taxation partielle entre 90 000 et 126 000 €
- L'activité a été exercée pendant au moins 5 ans.


Les micro-logements taxés…
Sont concernés les logements dont la surface habitable est inférieure ou égale à 14 m2. Les communes concernées correspondent à la zone A, c'est-à-dire les grandes agglomérations, principalement Paris. Cette taxe s'applique aux logements loués nus ou meublés pour une durée minimale de 9 mois. Les résidences avec services soumises à TVA (résidences pour étudiant, pour personnes âgées, de tourisme…) ne sont pas concernées par cette taxe. La taxe est assise sur le montant des loyers bruts, hors charges, compris entre 30 et 45 €/m2 de surface habitable. Son taux est distinct selon l'écart entre loyer mensuel perçu et le loyer mensuel de référence, c'est-à-dire le montant à partir duquel la taxe s'applique (Décret n°2011-2060 du 30 décembre 2011).


La publication des prochains décrets nous donnera plus de précision sur les conditions à remplir pour bénéficier des mesures fiscales apportées par l’Etat en 2012.




Baya Derriche, journaliste spécialisée en immobilier - Janvier 2012