Locations saisonnières : mode d’emploi *

 


Vous disposez d’un logement inoccupé à la mer, à la montagne ou à la campagne que vous envisagez de mettre en location le temps des vacances ?


L’idée de louer un logement, ne serait-ce que quelques semaines par an, est séduisante. Tout en se réservant la possibilité de l’occuper soi-même, cette solution a l’avantage d’assurer un complément de revenu appréciable qui permettra de couvrir, sinon la totalité, au moins une partie des frais d’entretien du logement. De quoi être tenté, d’autant que trouver des locataires s’avère plutôt aisé. La demande pour ce mode d’hébergement ne cesse de croître. Et pas seulement dans les stations les plus touristiques. L’attrait pour le tourisme vert s’est fortement développé ces dernières années et, avec lui, les besoins en hébergement.


Comment faire classer votre meublé ?


Pour bénéficier du classement en "meublé de tourisme", la première démarche consiste à faire visiter votre logement par le biais d’un organisme agréé.Signalons que la procédure et les critères de classement (système à cinq étoiles) ont été modifiés à la suite de la loi du 22 juillet 2009 de développement et de modernisation des services touristiques (transposition d’une directive européenne).

Vous pouvez notamment vous adresser à la Chambre syndicale des propriétaires UNPI de votre région qui, si elle est agréée comme organisme de classement, pourra effectuer la visite de contrôle (historiquement, l’UNPI a été reconnue comme « organisme agrée…tourisme »).

Quinze jours après la visite de contrôle, l’organisme évaluateur remet au propriétaire un certificat de visite. Il convient ensuite d’adresser à la préfecture un dossier de demande de classement, comportant le certificat de visite obtenu et un formulaire de demande de classement. En fonction des pièces transmises, le préfet rend une décision de classement dans le mois de la réception de la demande. Ce classement est valable cinq ans.

S’il n’est pas obligatoire, le classement en "meublé de tourisme" est avantageux.

D’un point de vue fiscal, si le bien classé se situe dans votre habitation personnelle, le propriétaire bénéficie - sauf décision contraire des autorités territoriales - d’une exonération de la contribution économique territoriale (anciennement taxe professionnelle). De plus, l’imposition des revenus tirés de la location d’un meublé de tourisme est plus avantageuse que pour un meublé classique (régime micro-BIC possible jusqu’à 81.500 € de recettes au lieu de 32.600 € en 2011, et abattement pour frais de 71% au lieu de 50%).

Plus généralement, un meublé classé a plus de chances de se louer. Les candidats à la location saisonnière s’orientent d’abord vers les meublés de tourisme dans la mesure où ils sont soumis à un contrôle de l’administration. Les propriétaires de meublés de tourisme ont d’ailleurs le droit d’afficher un panonceau homologué au niveau national.



Les obligations : S’il offre des avantages, le classement en « meublé de tourisme » confère aussi quelques obligations. Ainsi, le local meublé devra être loué à la journée, à la semaine ou au mois pour une durée n’excédant pas douze semaines consécutives à un même locataire. Le loueur doit se soumettre, tous les cinq ans à partir de la date anniversaire du classement initial, à une visite de vérification de la conformité du meublé aux normes exigées pour sa catégorie. Le meublé de tourisme doit être déclaré en mairie (en utilisant le formulaire cerfa n° 14004*01), étant précisé que toute modification des informations indiquées à cette occasion devra faire l’objet d’une nouvelle déclaration. Enfin, un état descriptif du logement (voir ci-après) doit être adressé à tout candidat locataire qui en fait la demande.

Description du bien : Que le bien soit ou non classé en meublé de tourisme, les relations avec les candidats à la location, dépendent du respect de certaines règles. Du fait de l’éloignement du lieu de villégiature, la plupart des contacts s’établissent d’abord par téléphone. A tout candidat intéressé, le propriétaire doit adresser par courrier un état descriptif du logement proposé. Cette obligation résulte de la loi du 29 novembre 1965 et s’impose à tout loueur professionnel ou non.

Ce descriptif doit fournir cinq grandes catégories de renseignements :

  • sur le logement lui-même
  • son confort
  • ses différents éléments d’équipement
  • sa situation dans la localité
  • les conditions de location : prix et modalités de paiement.


Attention: si le logement est classé en meublé de tourisme, la loi fait obligation d’utiliser un descriptif-type. En revanche, si la mission de location est confiée à un professionnel, par exemple un agent immobilier, celui-ci est autorisé à utiliser un descriptif en usage dans la profession. A condition, bien entendu, qu’il comporte toutes les informations prévues par la législation.

 

   

Contrat de location


Après les premiers contacts, à l’occasion desquels l’état descriptif des lieux pourra être adressé au candidat locataire (voir précédemment), il convient que les parties concrétisent leur accord par la signature d’un contrat de location, et ceci avant la date prévue pour le séjour. Il est possible de se procurer des modèles de contrat auprès des chambres syndicales de propriétaires UNPI ou par commande sur le site internet www.unpi.org.

Attention : ne signez jamais le contrat que vous envoyez au locataire. Attendez qu’il l’ait lui-même signé ! Vous éviterez ainsi de vous exposer à des modifications de clauses sans votre consentement.

Le contrat devra indiquer notamment les dates et heures précises d’entrée et de départ, le prix de la location, ou encore si des charges seront à payer en sus du loyer.
Les informations concernant le logement lui-même seront contenues dans l’état descriptif des lieux, à annexer au contrat.

Attention à ne pas mettre le contrat en contradiction avec l’état descriptif des lieux (notamment en ce qui concerne le prix).  
   





 
 
   

Réservation et dépôt de garantie


Il est prudent de prévoir, dans le contrat de location, que le futur locataire paiera une somme à titre de réservation (le propriétaire ne doit cependant pas demander un paiement plus de six mois avant la date de séjour).
Le régime du paiement versé à titre de réservation est différent selon qu’il est, dans le contrat, qualifié d’arrhes ou d’acompte. 
Avec des arrhes, le candidat locataire peut se dédire en les abandonnant alors que le loueur ne peut renoncer à la location qu’en versant au locataire le double de la somme versée. 
Avec un acompte, l’engagement de location devient ferme et définitif. Le locataire ne peut y renoncer, sauf à perdre la somme versée et à régler le solde du prix de la location.
Le contrat de location peut également prévoir le versement d’une somme à titre de dépôt de garantie (en pratique, ne pas exiger un paiement qui dépasse 25% du prix de la location, comme la règle l’impose aux professionnels de l’immobilier). Ce dépôt devra être restitué dans le délai prévu au contrat si le logement n’a pas subi de dégâts. 
 
   
 
   

Diagnostics


Le bailleur est obligé, même s’agissant d’une location de courte durée, de réaliser certains diagnostics.
Concernant les immeubles construits avant le 1er janvier 1949, un constat de risque d’exposition au plomb doit être annexé au bail.
Il convient également d’annexer au bail un état des risques naturels et technologiques de moins de six mois (consulter la mairie ou la préfecture pour connaître les risques éventuellement répertoriés).
En revanche, il n’est plus obligatoire d’annexer un diagnostic de performance énergétique au bail saisonnier (il n’y a donc pas non plus d’étiquetage particulier à respecter).
Plus généralement, le bailleur doit vérifier que les éléments loués respectent les normes applicables (normes de décence, sécurité des piscines…).
Enfin, il est à noter que depuis le 1er février 2012, les propriétaires de logements situés dans des immeubles collectifs (dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997) devront mettre également à disposition des locataires un « dossier amiante – parties privatives ».
   
 
   

Etat des lieux


A la remise des clés, le locataire doit régler le solde de la location et verser le dépôt de garantie prévu au contrat. C’est à cette occasion que vous devez établir un état des lieux, un inventaire du mobilier et des ustensiles mis à sa disposition. Car, même si l’article 1731 du Code civil prévoit que "s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels", le locataire peut toujours apporter la preuve contraire. Un tel document doit être dressé en présence du locataire et signé conjointement. Pour chaque pièce, il doit préciser l’état des éléments qui la composent avec une appréciation : état neuf, bon état, état d’usage… Si le loueur adopte le système des charges réelles, il est nécessaire de relever les compteurs. 
 
   
 
   

Assurez-vous


En tant que propriétaire du logement loué, vous avez la possibilité d’exiger de votre locataire qu’il vous fournisse une attestation d’assurance afin de vérifier qu’il est bien couvert contre les risques locatifs (incendie, dégâts des eaux…), soit par une extension « villégiature » de sa police d’assurance habitation principale, soit par un contrat spécifique limité à son séjour dans votre location.
Le propriétaire doit prévenir sa compagnie du souhait de louer un logement et s’assurer que le contrat multirisque habitation joue bien à l’égard des locataires notamment en cas de dommages corporels. Une garantie peut être ajoutée "recours des locataires contre le propriétaire" qui indemnise les dommages causés au locataire par un incendie ou un dégât des eaux s’ils sont causés par un défaut d’entretien du bâtiment.
 
   
 

 

* Ces conseils vous sont donnés par l’UNPI sous sa seule responsabilité, tous droits de reproduction réservés.