Un statut fiscal attrayant pour la location meublée !

Dès lors que vous proposez un logement en location meublée les loyers perçus doivent être déclaré pour être soumis à l’impôt sur le revenu… et bénéficier d’avantages fiscaux. En voici les grandes lignes, avec les précieux conseils de Maud Velter, Directrice juridique de l’agence Lodgis.





La location meublée, même non professionnelle, constitue sur le plan fiscal, une activité commerciale. Les profits qui en résultent sont considérés comme des « BIC » : Bénéfices Industriels et Commerciaux (art. 34 du code général des impôts). « Ce type de bail obéit à des règles strictes. Vous devez fournir un logement clés en main, les locataires s'y installant avec leurs seuls effets personnels » ajoute Maud Velter. En fonction de votre situation, il existe deux régimes d'imposition : le régime forfaitaire et le régime réel.

Vous serez exonéré d'impôt si…
La location meublée concerne une partie de votre habitation principale (art. 35 bis-I du CGI) « à la condition que le loyer annuel par mètre carré de surface habitable, hors charge, ne dépasse pas le plafond (seuil pour l’année 2011) de 174 € en Ile de France et 127 € dans les autres régions » précise un agent immobilier. Ou si vous louez une ou plusieurs chambres d'hôtes (art. 35 bis-II), dans ce cas le produit de la location ne doit pas dépasser 760 euros par an. Les plafonds de loyer étant très bas cela limite le cas de l’exonération.

Les conditions d’imposition…
Vous bénéficierez du régime de la micro-entreprise à condition que votre chiffre d’affaire annuel ne dépasse pas 32 600 € hors taxe (art. 50-0 du CGI). Le bénéfice taxable ou le résultat imposable est égal aux recettes annuelles (loyer et recettes accessoires) diminuées d’un abattement forfaitaire de 50%. « Cet abattement ne peut pas être inférieur à 305 € », complète un juriste. Ce résultat va s’ajouter à vos revenus pour être soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu.

Les formalités à accomplir auprès de l’administration fiscale sont réduites, il suffit de reporter le montant de vos recettes sur la déclaration de revenus complémentaire 2042 C « revenus industriels et commerciaux non professionnels », c’est l’administration qui appliquera l’abattement forfaitaire de 50%.

Les avantages et les inconvénients…
Du fait de l’abattement forfaitaire de 50% ce régime peut s’avérer intéressant, notamment lorsque le montant des charges et des amortissements se révèlent inférieur à 50% du montant des recettes annuelles hors taxes.

Ce régime ne permet de déduire aucune charge pour son montant réel. Donc à partir du moment où vos charges dépassent 50% des recettes (exemple, les intérêts d’emprunt liée à l’achat du logement), il est préférable que vous optiez pour le régime réel d’imposition.

Le cas particulier…
Pour les gites ruraux, les meublés de tourisme et les chambres d’hôtes le contribuable bénéficie du régime micro-entreprise, si les recettes qu’il retire de ces activités n’excèdent pas 81 500 €, il ne sera imposé que sur 29% de ses recettes (abattement forfaitaire étant de 71%).


Le régime réel simplifié ou normal…
Le régime réel simplifié s’applique de plein droit au contribuable dont les recettes annuelles sont comprises entre 32 600 € et 234 000 € HT. Il est caractérisé par un allégement des obligations déclarative et comptable par rapport au « régime normal » d’imposition qui lui est obligatoire lorsque les recettes annuelles excèdent 234 000 €. Pour votre déclaration vous devrez remplir une déclaration spéciale n°2031 (art. 38-I, annexe III du CGI). Le régime réel peut s'avérer plus avantageux que le micro-BIC, grâce aux charges qu'il permet de déduire des recettes locatives et aux amortissements qui peuvent être pratiqués.

Vous pouvez amortir le coût des locaux…
Pour l’amortissement des locaux, le prix d’acquisition du terrain n’est pas amortissable, seul le prix du logement est amortissable. « En pratique pour les logements, déduction faites de la valeur du terrain, on retiendra un taux d’amortissement global variant entre 2,5 et 3% » précise Maud Velter. L’art. 31A, prévoit le report possible des amortissements non déduits sur les années suivantes.

Le statut de loueur en meublé professionnel ou non professionnel…
Loueur en meublé professionnel (LMP). Ce statut est reconnu aux personnes qui sont inscrites au registre du commerce, qui réalisent plus de 23 000 euros de recette annuelles brutes et qui retirent de cette activité un revenu supérieur à leurs autres revenus d’activité. Le LMP peut imputer le déficit tiré de l’activité de location meublée sur son revenu global. Ajouter à cela l’exonération ISF, une taxe sur la plus value réduite à 5 ans….
 
Le loueur en meuble non professionnel (LMNP) ne peut pas imputer son déficit sur son revenu global mais seulement sur les revenus en lien avec l’activité de location meublée. Mais il pourra reporter ce déficit sur les 10 années suivantes. Cette possibilité de report du déficit est intéressante, elle peut permettre d’éviter l’imposition des revenus tirés de la location pendant des années.

« Pour la gestion comptable de votre bien, n’hésitez pas à solliciter les services d’un professionnel, le montant des prestations pourront être intégrés dans les charges liées à la gestion du bien », informe l’agence Lodgis. Au final, ces statuts offrent des revenus locatifs non fiscalisées sur du long terme et permettent de se constituer ou de conserver un patrimoine immobilier !



Baya Derriche, journaliste spécialisée en immobilier - Décembre 2011