Calcul de rentabilité d'une location saisonnière

Les motivations pour proposer son logement à la location saisonnière sont multiples, mais quelles qu’en soient les raisons il est bon de savoir combien vous rapporte ou vous coûte cette action. Voyons ensemble les 3 principales méthodes de calcul...

Exprimée sous la forme d’un pourcentage, elle est calculée par rapport au prix d’acquisition du bien et ne prend en compte que le loyer brut annuel perçu.
Le calcul est le suivant : total des loyers perçus dans l’année / prix d’acquisition du bien (ou son estimation) x 100.
Par exemple, vous percevez 22 000 euros de loyers par an, vous divisez cette somme par 320 000 euros (prix estimé de votre bien), et vous multipliez le total par 100, ce qui amène à un taux de rentabilité de 6,87 % pour l’année étudiée.
« Dans le prix du logement vous allez inclure tous les frais en lien avec l’achat, les frais de notaire, le crédit, les frais de l’agence immobilière, etc. », ajoute un propriétaire. La rentabilité brute est un indicateur souvent utilisé comme argument de vente mais ne reflète en général pas la réalité, car il ne prend en compte que les loyers sans les charges. « Beaucoup d’investisseurs, de bailleurs négligent cet aspect et ont ensuite de très mauvaises surprises », informe un banquier.

 

Elle inclut les frais liés à l’entretien et la gestion du bien immobilier. « Elle part du principe qu’un investissement immobilier nécessite des frais pour pouvoir continuer d’être loué aux prix du marché », affirme un comptable. La plupart des frais sont pris en compte pour ce calcul.
Par exemple : la taxe foncière, les charges non récupérables auprès des locataires comme les honoraires de syndic, les travaux d’entretien courant, les frais de gérance, etc.

 

Elle est calculée en prenant en compte les recettes après paiement des impôts, ainsi que les différentes déductions fiscales éventuellement applicables. C’est le calcul le plus complexe, mais le plus proche de la réalité, puisqu’il dépend de la fiscalité du bailleur. « Des revenus en moins ou complémentaires peuvent changer la situation fiscale et modifier la rentabilité », explique un gestionnaire de patrimoine. En effet, selon l’importance de son revenu global, un contribuable paiera plus ou moins d’impôt sur les revenus tirés de la location (l’impôt sur le revenu est un impôt progressif par tranches). « Dans d’autres cas, si la location génère un déficit (elle entraîne plus de charges que de recettes), le contribuable pourra parfois imputer ce déficit sur son revenu global », précise l’UNPI*.

 

Cependant, au-delà de la rentabilité d’un bien locatif, qui est parfois faible, la location peut être un moyen de conserver son patrimoine. Comme en témoigne Madame Dosneuil, « depuis un an je loue ma maison en Bourgogne, c’est un héritage familiale chargée de souvenir. Depuis plusieurs années nous l’occupions très faiblement. Je ne voulais pas que la ville la déclare comme logement vacant et récupère ou taxe le bien, j’ai donc préféré la proposer à la location saisonnière, ce qui met de la vie dans la demeure et me permet en plus de couvrir une partie des frais, et surtout de conserver la maison ».

Enfin, il ne faut pas perdre de vue qu’une maison bien entretenue, notamment parce qu’elle est louée et habitée, peut gagner de la valeur avec le temps. La plus-value réalisée en cas de revente en sera d’autant plus intéressante !


* UNPI : Union Nationale de la Propriété Immobilière


Baya Derriche, journaliste spécialisée en immobilier - Mars 2012